A convenção de condomínio funciona como a lei interna que rege a vida em coletividade, definindo limites claros sobre o uso das unidades privadas e das áreas comuns. Quando o assunto é a locação por curta temporada, a discussão sai da esfera da liberdade individual do proprietário e entra diretamente no território das regras estabelecidas para o bem-estar do conjunto dos condôminos. O ponto central dessa controvérsia não é o direito de alugar, mas a finalidade declarada do empreendimento no momento da sua constituição.
A base para qualquer interpretação jurídica sobre o aluguel de curta temporada reside na natureza do edifício. Muitos condomínios são registrados, desde a sua origem, com destinação estritamente residencial. Esse termo não é apenas uma formalidade de papel; ele indica que a rotina do local foi planejada para o convívio estável entre vizinhos que se conhecem e compartilham o mesmo espaço por longos períodos.
Quando um proprietário decide transformar sua unidade em um ponto de rotatividade intensa de hóspedes, ele altera a dinâmica original prevista na convenção. A frequência de pessoas estranhas circulando pelas áreas comuns, o uso compartilhado de lazer e a própria segurança da portaria sofrem modificações significativas. Por isso, a convenção pode, sim, trazer restrições ou exigências específicas que visam preservar o caráter habitacional do condomínio. É comum que se questione se a assembleia tem poder para proibir essa prática. A resposta depende diretamente da clareza com que a convenção aborda o uso do solo privado em relação ao sossego, à salubridade e à segurança do edifício.
O proprietário possui, em tese, o direito de dispor do seu bem como melhor lhe convier. No entanto, o Código Civil estabelece que esse direito encontra limites no dever de não prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores. A grande dúvida que surge é: o aluguel por curta temporada é, por natureza, prejudicial? A resposta não é absoluta, pois depende do comportamento dos locatários e da gestão do condomínio.
A convenção, ao ser elaborada ou revisada, pode estabelecer normas de conduta rígidas para garantir que a rotatividade não se torne um transtorno. Isso inclui desde a obrigatoriedade de cadastro prévio dos hóspedes até a limitação de uso de áreas comuns em certos horários. Quando a convenção é omissa, a assembleia pode buscar regulamentar essas práticas para evitar que o condomínio se transforme, na prática, em uma estrutura de hospedagem comercial, o que exigiria infraestrutura e custos condominiais distintos, muitas vezes não previstos no orçamento dos proprietários que residem no local.
Uma dúvida recorrente diz respeito à força das decisões tomadas em reuniões de condôminos frente ao direito individual. Alterar a convenção para proibir ou regulamentar severamente a curta temporada exige um quórum qualificado, conforme previsto na própria convenção ou na legislação vigente para mudanças estruturais do condomínio. Não se trata de uma decisão simples, tomada por maioria simples em uma reunião qualquer, mas de um processo deliberativo que exige quórum de dois terços dos condôminos.
Uma vez aprovada essa restrição, ela se torna parte integrante das regras a serem seguidas por todos. O descumprimento pode gerar multas e sanções previstas no regimento, dado que o condômino, ao adquirir a unidade, adere automaticamente aos termos da convenção. É recomendável que, antes de qualquer estratégia de locação, o proprietário verifique a versão atualizada da convenção e as atas de assembleias recentes, pois a interpretação sobre o uso da propriedade pode ter sido atualizada para refletir as novas necessidades de segurança e convivência dos moradores. A clareza documental é o melhor caminho para evitar conflitos judiciais e garantir que o investimento continue alinhado às diretrizes do edifício.