O reajuste anual do aluguel é um ponto de atrito frequente entre inquilinos e proprietários. A prática convencional impõe a aplicação de índices oficiais, como o IGP-M ou o IPCA, como se fossem verdades absolutas e imutáveis. Contudo, essa rigidez ignora a própria natureza de um contrato de longo prazo: uma relação comercial que, para ser sustentável, precisa refletir a realidade do mercado e a capacidade das partes, não apenas a variação de um indicador econômico.
Existe uma crença comum de que, por estar previsto em contrato, o índice escolhido no momento da assinatura deve ser aplicado cegamente ao final de cada doze meses. Juridicamente, a autonomia da vontade das partes prevalece sobre qualquer imposição. Se locador e locatário concordam em alterar o índice ou manter o valor nominal do aluguel, o contrato pode ser aditivado. O problema ocorre quando o índice escolhido apresenta uma oscilação muito superior à inflação real ou ao ganho salarial do inquilino, tornando o encargo impagável. Questionar a aplicação automática é, antes de tudo, uma forma de evitar a inadimplência e o desgaste de uma rescisão antecipada, que gera prejuízos para ambos.
Para que a conversa sobre o reajuste não se transforme em uma disputa, é necessário sair do campo da emoção e focar na viabilidade financeira. Alguns pontos devem ser observados antes de propor uma alteração:
Nem sempre o índice escolhido no início é o que melhor descreve a dinâmica do imóvel ao longo dos anos. Em períodos de inflação de custos de construção, o índice de aluguel pode disparar, enquanto o mercado imobiliário local estagna. Tentar aplicar um reajuste de dois dígitos em uma economia que não acompanhou esse crescimento pode, ironicamente, levar o imóvel à vacância. A flexibilidade não é uma concessão de caridade, mas uma ferramenta de gestão de riscos. Manter um inquilino que cuida bem do imóvel e paga em dia, ainda que com um reajuste abaixo do previsto em contrato, costuma ser uma estratégia mais prudente do que arriscar a incerteza de um novo ocupante.
A maior falha na tentativa de negociar o reajuste é deixar para abordar o assunto dias antes do vencimento do novo valor. A negociação exige tempo para que ambas as partes processem as informações e verifiquem suas alternativas. Iniciar o diálogo com trinta ou sessenta dias de antecedência demonstra boa-fé e profissionalismo. É importante que, caso um acordo seja firmado, ele seja formalizado através de um aditivo contratual assinado. Acordos verbais, embora reflitam o desejo das partes, não têm a segurança jurídica necessária para evitar questionamentos futuros, especialmente se houver mudança na administração do imóvel ou na própria propriedade.
Embora seja possível negociar, é essencial reconhecer que o contrato é a lei entre as partes. Se o locador não estiver disposto a abrir mão do que foi estipulado inicialmente, não há obrigatoriedade legal de aceitar uma redução ou troca de índice, salvo se houver cláusulas específicas de revisão previstas no documento. A negociação é um processo voluntário. Se o impasse persistir e o valor se tornar insustentável, a decisão passa a ser de continuidade ou encerramento da locação. Avaliar o custo de uma mudança definitiva, incluindo taxas de mudança e a busca por um novo imóvel, deve ser o último passo antes de decidir se o valor reajustado ainda cabe ou não no orçamento.